【经典案例】买房收取“服务费”合理吗？如何退还？——商品房“服务费”纠纷案

案件基本情况：

2017年6月9日原告刘婧与11公司签订《房屋定购书》，原告购买11公司涉案房屋，看房时，置业计划和定购书确认房屋总价109万元，于7日内签订商品房买卖合同。

2017年6月16日，双方就签订房屋买卖合同进行协商，在订购价不变的情况下，将房屋价款分为两部分，一部分为备案房屋买卖合同中的房屋价款100万元，另一部分以服务费9万元的形式出现，经原告同意后签订《长沙市望城区商品房买卖合同》约定房屋总价为100万元，并于当日缴纳房款100万元、服务费9万元，原告出具承诺函，声明支付房款和服务费是原告的自愿行为。

交易完成后，原告发现，总房款高于房地产调控政策中的出售备案价格。原告认为，虽然双方对于购买上述房屋的价格已进行了协商并签订了合同予以确认，但被告在双方备案合同价款之外向原告额外收取服务费的行为不符合长沙市发改委、住建委发布《关于进一步规范我市商品房销售价格行为的通知》中“一套一标”、“商品房销售不得在标价之外加价，不得收取任何未予标明的费用”等相关规定，被告向原告收取服务费的行为无事实和法律依据，理应退还。

原告多次向被告主张权利，被告均拒不返还。被告的行为严重损害了原告的合法权益，原告为维护自己合法权益，特向法院提起诉讼。

二审改判胜诉关键：

一审原告败诉，法官认为原、被告双方对房屋的总价达成一致，符合意思自治的原则，该约定不存在欺诈，未违反法律、行政法规的强制规定，且双均已各自履行付款、交房的义务，故驳回原告的全部诉讼请请求。

一审判决后，我方律师立马转换角度与思路，进行上诉，二审长沙市中级人民法院认为，一审判决认定原告与11公司对房屋价格109万元的约定有效存在适用法律不当，依法予以纠正，改判原告胜诉，判令11公司退还以服务费形式收取的9万元。

本案中，11公司在房屋买卖合同价款之外额外收取其他款项（本案具体指服务费）的行为是否有效，是否应将收取的服务费返还给原告？

双方在签订商品房买卖合同之前签订过《定购书》，约定的房屋单价高于房屋买卖合同中的单价，该高出部分属于备案的房屋价格基础上收取额外费用的行为，不仅违反《中华人民共和国价格法》的相关规定，也违反了国家和地方政府及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定。而房地产市场调控政策是关系到民生福祉，也高度契合房子是用来住的、不是用来炒的宏观政策，11公司在备案价格外额外收取服务费的行为明显与上述法律法规及宏观政策不符合，损害到了社会公共利益，系无效的民事行为。

本案在购房时的启示：

此次案件契合了中央经济工作会议提出的：促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。

此次案件的胜诉，正是长沙市房地产调控政策落地实施的体现，有效遏制房地产开发商利用自己的强势地位来违背房地产调控政策的实施。

无独有偶，2016年范某在于某房地产公司签订房屋买卖合同后，房地产公司的销售人员告知范某需额外支付团购费10万元。范某向房地产公司支付10万元。公司向范某开具相应增值税普通发票，名目为服务费。

2020年，多位购房者购买的某集团旗下商品房，每人以“服务费”“预存款”等名义额外支付了10至20多万元不等的费用。

小编发现，类似房地产公司为隐藏房屋真实价格、规避行政管理、完成备案登记的法律案件比比皆是，购房者们应擦亮眼睛，谨防“服务费”陷阱。

在此，小编也提醒未来将要购房，或即将购房的消费者要注意：购房之前提前了解当地房地产调控相关政策、对应楼盘的相关价格，商品房经营者在销售商品房时，按照公平、合法和诚实信用的原则，公开标示商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素。如经营者超出限价部分额外收取费用，应保留相应的付款凭证和材料，及时进行诉讼，维护自身权益。